Byty opäť zdraželi: Prepočítali sme, aký príjem potrebuje pár na hypotéku

Bývanie na Slovensku opäť zdraželo. Podľa najnovších údajov Národnej banky Slovenska boli ceny nehnuteľností v druhom štvrťroku 2026 vyššie približne o 9,5 %. Pozreli sme sa preto na modelový byt za 200-tisíc eur. Koľko musí mať pár našetrené a aký príjem potrebuje na hypotéku?

Byty za rok zdraželi o viac ako 10 %

Kto kúpu nehnuteľnosti odkladáme v nádeji, že ceny výraznejšie klesnú, no zatiaľ sa nič nedeje. Národná banka Slovenska uvádza, že priemerná cena bývania v druhom štvrťroku 2026 dosiahla 3 041 eur za meter štvorcový. Oproti predchádzajúcemu štvrťroku stúpla o 1,2 % a medziročne o 9,5 %.

Samotné byty zdražovali ešte rýchlejšie. Ich priemerná cena sa dostala na 3 430 eur za meter štvorcový, čo predstavovalo medzištvrťročný nárast o 1,6 %. V porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka boli byty drahšie o 10,2 %. Vývoj však nie je rovnaký v každej časti Slovenska – výraznejšie rástli najmä krajské mestá.

Byt za 200-tisíc eur? Priprav si aj vlastné peniaze

Predstavme si bezdetnú dvojicu okolo tridsiatky, ktorá nemá ďalšie úvery a našla si nehnuteľnosť za 200 000 eur.

Pri štandardnom limite LTV môže úver predstavovať najviac 80 % hodnoty nehnuteľnosti. Dvojica by teda pri našom modelovom príklade získala hypotéku vo výške 160 000 eur a zostávajúcich 40 000 eur by musela pokryť z vlastných zdrojov.

Do toho pritom ešte nerátame ďalšie náklady spojené s kúpou a prípadným zariadením či rekonštrukciou nehnuteľnosti.

Aktuálny údaj NBS za júl 2026 ukazuje pri úveroch na bývanie s fixáciou od jedného do piatich rokov priemernú úrokovú sadzbu 3,69 %.

zdroj: Pexels/Vitaly Gariev

Ak by sme s touto sadzbou počítali aj v našom modelovom príklade, pri hypotéke 160 000 eur so splatnosťou 30 rokov vychádza mesačná splátka približne na 736 eur.

Za predpokladu nezmenenej úrokovej sadzby počas celých 30 rokov by dvojica banke celkovo zaplatila približne 265-tisíc eur. V praxi sa však úrok po skončení fixácie môže zmeniť, preto túto sumu nemožno chápať ako konečnú cenu úveru.

Koľko teda musia dvaja zarábať?

Tu už jednoduché pravidlo „splátka 736 eur = stačí nám určitý plat“ nefunguje.

Banky musia dodržiavať limity NBS. Jedným z nich je DSTI. Splátky všetkých dlhov môžu spravidla predstavovať najviac 60 % príjmu domácnosti po odpočítaní životného minima. Navyše sa pri dlhodobých úveroch zohľadňuje aj rezerva na zvýšenie úrokovej sadzby.

zdroj: Pexels/Vitaly Gariev

Pri našom úvere by banka preto neposudzovala iba reálnu splátku približne 736 eur. Pri úrokovom šoku o dva percentuálne body by modelová splátka stúpla približne na 928 eur.

Bezdetný pár tak na základe samotného DSTI má potrebný spoločný čistý príjem orientačne okolo 1 900 eur mesačne. Ide však iba o modelový výpočet, nie o prísľub schválenia hypotéky.

Do hry totiž vstupuje aj celková zadlženosť. Pri ľuďoch do 40 rokov môže podľa základného limitu DTI celkový dlh dosiahnuť najviac osemnásobok ročného čistého príjmu. Pri úvere 160 000 eur by teda táto hranica zodpovedala spoločnému čistému príjmu minimálne približne 1 667 eur mesačne.

V našom príklade je preto prísnejším obmedzením práve schopnosť zvládnuť mesačnú splátku aj po započítaní rezervy.

zdroj: Pexels/Alexander Mass

Deti či ďalší úver môžu výsledok výrazne zmeniť

Číslo okolo 1 900 eur preto nemožno preniesť na každú domácnosť. Ak dvojica vychováva dieťa, spláca auto, spotrebný úver alebo má kreditnú kartu, jej možnosti môžu byť iné. Rovnako sa pravidlá DTI menia pri niektorých starších žiadateľoch.

NBS navyše upozorňuje, že dostupnosť bývania zostáva na znížených úrovniach. Rast miezd a priaznivejšie financovanie totiž do veľkej miery vyvažujú rastúce ceny nehnuteľností.

Byt za 200-tisíc eur tak dnes pre modelovú dvojicu neznamená iba otázku, či zvládne splátku okolo 736 eur. Ešte pred návštevou banky potrebuje riešiť desiatky tisíc eur vlastných zdrojov a dostatočný príjem na to, aby zvládla aj scenár, v ktorom by hypotéka v budúcnosti zdražela.

Zdroj: nbs.sk