Prvé bývanie bude pre mladých dostupnejšie: Od januára sa menia hypotéky

Kúpa prvého bytu môže byť pre mladých Slovákov od budúceho roka o niečo dostupnejšia. Národná banka Slovenska mení pravidlá hypoték a ľudia do 35 rokov budú môcť pri prvom bývaní získať úver až do výšky 90 % hodnoty nehnuteľnosti.

Podrobné podmienky, koho sa novinka týka, NBS vysvetľuje aj v samostatných otázkach a odpovediach k novým limitom LTV. Zmena začne postupne platiť od januára 2027.

Na byt za 200-tisíc môže stačiť o 20-tisíc eur menej

Jednou z najväčších prekážok pri kúpe prvého bývania nie je iba mesačná splátka. Problémom býva suma, ktorú potrebuješ mať pripravenú ešte predtým, ako vôbec hypotéku dostaneš.

Štandardný LTV limit dnes predstavuje 80 % hodnoty nehnuteľnosti.

Pri byte za 200-tisíc eur by tak hypotéka predstavovala 160-tisíc eur a ďalších 40-tisíc eur by bolo potrebné pokryť z vlastných zdrojov.

Od roku 2027 sa však pre časť mladých pravidlá zmenia. Pri 90-percentnom financovaní by na rovnakú nehnuteľnosť mohla hypotéka dosiahnuť 180-tisíc eur. Z vlastných zdrojov by tak bolo potrebných 20-tisíc eur.

Rozdiel predstavuje 20-tisíc eur, čo môže pri šetrení na prvé bývanie znamenať aj niekoľko rokov.

Len pred pár dňami sme pritom prepočítali, aký príjem dnes potrebuje modelový pár na hypotéku. Pri byte za 200-tisíc eur sme pri súčasnom štandardnom 80-percentnom limite počítali práve so 40-tisíc eurami vlastných peňazí. TU sa dozvieš viac.

zdroj: Pexels/Kindel Media

Nestačí iba vek

Novinka nebude automaticky znamenať, že každý človek mladší ako 35 rokov dostane 90-percentnú hypotéku.

NBS stanovila viacero podmienok. Rozhodujúci bude vek pri podaní žiadosti o úver a žiadny z dlžníkov nesmie vlastniť rezidenčnú nehnuteľnosť. Jedným z účelov hypotéky zároveň musí byť kúpa alebo výstavba nehnuteľnosti.

Dôležité je to napríklad pri dvojici, ktorá žiada o hypotéku spoločne. Nestačí teda, že vlastný byt nemá jeden z partnerov – podmienku nesmúceho vlastníctva musia spĺňať všetci dlžníci.

Do rezidenčných nehnuteľností sa podľa NBS počítajú domy, byty aj niektoré ďalšie priestory využiteľné na bývanie. Pri spoluvlastníctve sa bude brať do úvahy podiel vo výške aspoň 50 %. Banky budú vlastníctvo overovať prostredníctvom katastra nehnuteľností.

zdroj: Pexels/cottonbro studio

Deväťdesiat percent nie je garantovaných

Tu prichádza podstatné „ale“. NBS mladým negarantuje, že im banka 90 % hodnoty nehnuteľnosti skutočne požičia.

Nové pravidlo stanovuje maximálny možný limit. Konkrétna banka môže schváliť aj nižšiu hypotéku alebo žiadosť zamietnuť. Naďalej sa totiž bude posudzovať príjem, existujúce dlhy a celková schopnosť klienta úver splácať.

Vyššie LTV teda nerieši všetky problémy s dostupnosťou bývania. Môže však odstrániť jednu z veľkých bariér – potrebu priniesť na začiatku desiatky tisíc eur z vlastného vrecka.

Prečo NBS pravidlá mení?

Za zmenou stojí aj vývoj na slovenskom realitnom trhu. Podľa NBS dnes približne každá piata hypotéka smeruje klientom, ktorí už vlastnia najmenej dve nehnuteľnosti. V roku 2025 navyše viac ako polovicu bytov a domov kupovali ľudia, ktorí už aspoň jednu nehnuteľnosť vlastnili.

zdroj: Pexels/Karolina Grabowska

Preto sa pravidlá menia na oboch stranách. Kým mladým pri prvom bývaní sa maximálny LTV limit uvoľní z 80 na 90 %, pri financovaní tretej a ďalšej nehnuteľnosti sa naopak sprísni na 70 %. Pre väčšinu ostatných žiadateľov zostáva základný limit 80 %.

Nové pravidlá začnú postupne nabiehať od 1. januára 2027. Ak teda máš menej ako 35 rokov, nevlastníš bývanie a práve šetríš na svoj prvý byt či dom, od budúceho roka môže byť suma, ktorú potrebuješ mať pripravenú z vlastného vrecka, podstatne nižšia. Stále však platí, že konečné slovo bude mať banka.

Zdroj: NBS, NBS